Representante del propietario, de Santa Barbara a Carpinteria.
Usted contrata al arquitecto y al constructor. Matt Newman se sienta de su lado de la mesa y revisa los planos, las ofertas, los cobros y el trabajo, desde el primer presupuesto hasta el último pendiente.
¿Qué hace un representante del propietario?
Un representante del propietario trabaja para el dueño de la casa, no para el arquitecto ni para el contratista. En una casa a la medida o una renovación grande, el representante revisa los planos para encontrar lo que no se podrá construir, compara las ofertas renglón por renglón, comprueba cada solicitud de pago contra el trabajo hecho, hace que las órdenes de cambio se coticen antes de firmarse y le informa al propietario por escrito. En AMN el representante es Matt Newman, contratista general con licencia en California (CSLB 802739).
Registro de la licencia: CSLB 802739 (se abre en una pestaña nueva)
Pruébelo: revise una solicitud de pagoRepresentante del propietario en MontecitoRepresentante del propietario en Santa BarbaraRepresentante del propietario en Hope RanchRepresentante del propietario en SummerlandRepresentante del propietario en Carpinteria
Administración de proyectos de construcciónContratista generalCarpintería de acabados
Un segundo constructor, que trabaja solo para usted.
La mayoría de los propietarios construye una o dos veces en la vida. El arquitecto y el contratista lo hacen cada año. Un representante del propietario cierra esa distancia.
Suele pagarse solo en cinco situaciones: usted vive en otro lugar parte del año; este es su primer proyecto grande; el constructor ya está elegido y usted quiere que se revisen los cobros y el calendario; el presupuesto se movió y nadie ha explicado por qué; o el proyecto es lo bastante grande para que un solo renglón pasado por alto cueste más que el representante.
Desde el primer presupuesto hasta el último pendiente.
Leer la parcela
Jurisdicción, organismos de revisión, la ruta de permisos y un orden de costo, por escrito. La misma lectura que damos a nuestros propios clientes de construcción. El proceso.
Revisar los planos contra el presupuesto
Una revisión de constructibilidad por escrito mientras se dibuja el juego de planos, y un presupuesto revisado con base en planos reales, para que el número y el diseño sigan juntos.
Comparar las ofertas renglón por renglón
Las ofertas se nivelan para comparar el mismo alcance. Matt lee las asignaciones, el calendario de pagos y la cláusula de órdenes de cambio antes de que usted firme. Cómo se ven los buenos documentos.
Recorrer la obra, revisar los cobros
Recorridos de obra, solicitudes de pago comprobadas contra el trabajo hecho, y cada cambio cotizado por escrito antes de que se haga el trabajo. Usted recibe un informe por escrito con fotografías.
Lista de pendientes y documentos de garantía
Un recorrido de pendientes con usted, el registro de la inspección final, los documentos de garantía y copias de los planos, informes y permisos para su archivo.
Llega una solicitud de pago. ¿La pagaría?
Esta es una solicitud de muestra del cuarto mes de una renovación. Tres de los siete renglones no deben pagarse como se facturaron. El dibujo es la casa como estaba esa mañana. Toque los renglones que cuestionaría.
Lo que muestra el recorrido de obraSeñale un renglón para encontrarlo en la casa
Páguelo. La demolición está terminada y los contenedores ya se fueron.
Cuestiónelo. Los muros están en pie y la estructura del techo no ha empezado. Cerca de la mitad de la estructura está hecha, así que se debe cerca de la mitad: $48,000, no $81,600.
Páguelo. Las líneas de suministro y drenaje están puestas y la tarjeta de inspección está firmada. El sesenta por ciento corresponde al trabajo.
Cuestiónelo. Las ventanas están pedidas. Ninguna está en la obra. Pida la factura del proveedor y la fecha de entrega, y pague cuando lleguen.
Cuestiónelo. No hay orden de cambio firmada. El trabajo que cambia el monto del contrato no se factura hasta que usted haya aprobado el precio por escrito.
Páguelo. Las cajas están puestas y el primer piso está cableado. El treinta por ciento es justo.
Páguelo. Los costos de obra facturados en partes iguales por mes son normales.
Toque los renglones que cuestionaría, y luego compruebe.
Mostrar las respuestas
- Demolición y retiro de escombro: Páguelo. La demolición está terminada y los contenedores ya se fueron.
- Estructura, ampliación posterior: Cuestiónelo. Los muros están en pie y la estructura del techo no ha empezado. Cerca de la mitad de la estructura está hecha, así que se debe cerca de la mitad: $48,000, no $81,600.
- Plomería gruesa: Páguelo. Las líneas de suministro y drenaje están puestas y la tarjeta de inspección está firmada. El sesenta por ciento corresponde al trabajo.
- Ventanas y puertas exteriores: Cuestiónelo. Las ventanas están pedidas. Ninguna está en la obra. Pida la factura del proveedor y la fecha de entrega, y pague cuando lleguen.
- Orden de cambio 3: mover la línea de gas: Cuestiónelo. No hay orden de cambio firmada. El trabajo que cambia el monto del contrato no se factura hasta que usted haya aprobado el precio por escrito.
- Electricidad gruesa: Páguelo. Las cajas están puestas y el primer piso está cableado. El treinta por ciento es justo.
- Condiciones generales, mes 4 de 11: Páguelo. Los costos de obra facturados en partes iguales por mes son normales.
Pagada como se facturó, esta solicitud adelanta $152,000 al trabajo.
En un contrato de mejoras al hogar en California, un contratista no puede pedir ni aceptar un pago que exceda el valor del trabajo realizado o del material entregado (Business and Professions Code 7159.5). Boletín de la CSLB sobre pagos por avance (PDF, se abre en una pestaña nueva). Comprobar cada solicitud contra la obra es como un representante hace que todos lo cumplan.
Un informe que se puede leer en cinco minutos.
Esta muestra está escrita como Matt los escribe. Corresponde a la solicitud de pago de arriba.
de M. Newman, representante del propietario
Dónde está el proyecto
La demolición está terminada. La ampliación posterior está armada hasta la solera superior; la estructura del techo empieza la próxima semana. La plomería gruesa está puesta y aprobada. La electricidad gruesa va en cerca de un tercio.
Calendario
El calendario del constructor marca la semana 16 de 44. Según mi recorrido es la semana 14: la estructura va dos semanas detrás de las barras. Le pedí al constructor un plan de recuperación por escrito para el miércoles.
Solicitud de pago núm. 4
- Facturado: $292,200. Recomendado para pago ahora: $140,200.
- Estructura facturada al 85 por ciento; cerca de la mitad está hecha. Pague $48,000 de los $81,600.
- Ventanas facturadas completas; ninguna entregada. Retenga $112,000 hasta que estén en la obra.
- Orden de cambio 3 facturada sin orden de cambio firmada. Retenga $6,400 hasta que usted haya aprobado el precio.
Calidad
Los anclajes de la ampliación están puestos y con tuerca. Un dintel sobre la nueva puerta corrediza es una medida menor de lo que pide el plano estructural; el constructor aceptó reemplazarlo antes del entablado.
Decisiones que necesito de usted
- Aprobar o rechazar la orden de cambio 3, mover la línea de gas, por $6,400.
- Confirmar la fecha de entrega de las ventanas con la factura del proveedor del constructor en la mano.
Fotografías
Once fotografías adjuntas: estructura, el dintel, plomería gruesa y la obra.
Muestra. Las cifras y los hallazgos son ilustrativos y corresponden a la solicitud de pago de arriba.
Seis documentos que deben llegar con cada cobro.
Un desglose de valores
Cada renglón del contrato, lo facturado a la fecha y el porcentaje de avance. Es la página que acaba de revisar.
Fotografías del trabajo facturado
Con fecha, y específicas de los renglones que se facturan este mes.
Liberaciones de gravamen
Una liberación condicional por este pago, del contratista y de cada subcontratista y proveedor que cobra, y liberaciones incondicionales por las del mes pasado. California fija la redacción de los cuatro formularios (Civil Code 8132 a 8138).
Órdenes de cambio firmadas
Por cada dólar fuera del monto original del contrato, firmadas por usted antes de hacer el trabajo.
Registros de inspección
La aprobación del inspector para cualquier etapa que se facture como terminada.
Los avisos preliminares
Los subcontratistas y proveedores que le envían un aviso preliminar son los que después pueden registrar un gravamen. Guárdelos en una sola carpeta y compare las liberaciones contra ellos.
Información general para propietarios en California, no asesoría legal. Para su propio contrato, consulte a un abogado de construcción.
Otra empresa construye. Matt trabaja para usted: planos, ofertas, cobros, calendario y calidad, informados por escrito.
AMN la construye. Un solo monto de contrato fijo, establecido en la preconstrucción, con Matt en la obra. Contratación general
Cómo AMN lleva las obras que construye: calendario, presupuesto, permisos, oficios y una actualización por escrito cada viernes. Administración de proyectos
En un proyecto donde AMN es su representante, AMN no es el constructor. Un constructor no puede revisar sus propias solicitudes de pago.
Un representante del propietario en cada una de las cinco localidades.
Aquí la ruta de revisión decide el calendario, así que decide mucho de lo que vigila un representante. La ruta de cada localidad es distinta.
Montecito
Montecito no está incorporado, así que los permisos vienen del Condado de Santa Barbara, y el diseño exterior pasa por la Montecito Board of Architectural Review en tres etapas. El Montecito Fire Protection District revisa el acceso de la entrada y el suministro de agua con su propia lista. Como su representante, Matt da seguimiento a cada uno contra el calendario del constructor, para que una fecha de junta perdida aparezca en el informe la semana en que sucede.
Contratista general en Montecito: la ruta de revisión completa
Santa Barbara
Dentro de la Ciudad de Santa Barbara, la Ciudad emite los permisos. La mayoría de las casas unifamiliares van a la Single Family Design Board, y todo lo que esté en El Pueblo Viejo o tenga designación histórica va a la Historic Landmarks Commission. Algunas direcciones de Santa Barbara, como Mission Canyon, son terreno del Condado. Matt confirma cuál aplica a su parcela antes de que el equipo de diseño gaste tiempo en la ruta equivocada.
Contratista general en Santa Barbara: la ruta de revisión completa
Hope Ranch
Hope Ranch tiene dos vías. Los permisos de construcción vienen del Condado de Santa Barbara, y la asociación privada Hope Ranch Park Homes Association debe aprobar por escrito los cambios exteriores en revisión conceptual, preliminar y final. Las dos se entrelazan. Un representante mantiene ambos calendarios en uno solo y revisa los planos contra los límites de altura de la Asociación antes de presentarlos.
Contratista general en Hope Ranch: la ruta de revisión completa
Summerland
Summerland no está incorporado, así que los permisos son del Condado, el diseño va a la County Board of Architectural Review, y la mayor parte del área del Plan Comunitario está en la Zona Costera. Los lotes son angostos y empinados. Matt lee pronto el plan de acceso, maniobras y grúa del constructor, porque en estos lotes ese plan es una parte grande del precio.
Contratista general en Summerland: la ruta de revisión completa
Carpinteria
Carpinteria es su propia ciudad y cada parcela está en la Zona Costera. La Architectural Review Board revisa el diseño y la Planning Commission decide los Coastal Development Permits. Cerca de la playa, el aire salino es una especificación. Matt comprueba que los sujetadores, metales, ventanas y acabados de la oferta sean los que piden los planos.
Contratista general en Carpinteria: la ruta de revisión completa
Organismos de revisión verificados con fuentes oficiales, noviembre de 2026, en Quién autoriza su casa, localidad por localidad. Las juntas y los mapas cambian, y las parcelas difieren.
Representante del propietario: lo que preguntan los propietarios.
¿Cuál es la diferencia entre un representante del propietario y un contratista general?
¿Un representante del propietario es lo mismo que un administrador de proyecto?
¿Cuándo conviene traer a un representante del propietario?
¿Pueden entrar en un proyecto que ya está en marcha?
¿Todavía necesito un arquitecto?
¿AMN tiene licencia?
¿Cómo se fija el honorario?
Matt Newman, director. Con licencia desde 2001. Salt Lake City, Los Angeles, veinte años en esta costa, y personalmente en cada obra de AMN. Su historia
Envíe la dirección y en qué va el proyecto. Matt le dirá qué revisaría primero.
Escríbala a purchasing@amnbuild.com. Matt la lee personalmente y responde por escrito en un plazo de dos días hábiles.
CSLB 802739 · Clase B, Construcción General de Edificios · Con licencia y seguro
Actualizado en noviembre de 2026