Representante del propietario, administrador de obra, contratista general: quién hace qué en una casa

Tres trabajos, una casa

A contratista general firma con usted el contrato de construcción, contrata a los oficios y le debe un edificio terminado por el precio acordado. Si el carpintero de estructura abandona la obra, resolverlo es problema del contratista.

A administrador de obra significa dos cosas distintas. Un administrador de obra “a riesgo” le da un precio y trabaja de forma muy parecida a un contratista general. Un administrador de obra que actúa como su agente da asesoría y coordinación por una tarifa, mientras usted firma con cada oficio. Pregunte cuál de los dos le ofrecen. Las palabras de la propuesta no se lo dirán.

Un representante del propietario no firma ningún contrato de construcción. El representante trabaja para usted, lee los planos, las cotizaciones y las facturas, y le dice por escrito qué dicen.

Quién firma qué

• Contratista general: un contrato con usted, y los contratos del propio contratista con cada oficio.
• Administrador de obra como agente: un acuerdo de honorarios con usted. Usted firma con el plomero, el electricista y todos los demás.
• Representante del propietario: un acuerdo de honorarios con usted. El contrato del constructor sigue siendo entre usted y el constructor.

Quién carga con el precio

Esta es la pregunta que importa. Con un contratista general a precio fijo, el contratista carga con él: si colocar el azulejo cuesta más de lo que permitía la cotización, el monto del contrato no se mueve a menos que usted haya cambiado algo. Con un administrador como su agente, lo carga usted. El sobrecosto de cada oficio llega a su escritorio. Con un representante del propietario, lo sigue cargando el constructor, y el trabajo del representante es asegurarse de que ahí se quede.

En nuestros propios proyectos el monto del contrato se fija en la preconstrucción y solo se mueve con una orden de cambio por escrito que usted aprueba de antemano. Aquí está el texto.

California también exige licencia al administrador

En California, quien asesora a un propietario-constructor en un proyecto de mejoras al hogar y supervisa las cotizaciones, o arma los calendarios de los oficios y mantiene la supervisión de la obra, es contratista ante la ley y necesita licencia de contratista. Esa es la regla desde 2013. Así que, sea cual sea el título en la tarjeta, consulte la licencia antes de firmar. Toma dos minutos en el sitio del estado.

Cuál necesita una casa

La mayoría de las casas necesita un contratista general y nada más, siempre que el contratista fije el precio e informe por escrito. Así trabajamos nosotros.

Un representante del propietario se gana sus honorarios cuando usted vive en otro lugar parte del año, cuando el proyecto es grande, cuando el constructor ya está elegido y usted quiere los ojos de un segundo constructor sobre las facturas, o cuando una obra se ha quedado en silencio y nadie dice por qué.

Administrar usted mismo los oficios, con un administrador como su agente, puede ahorrarle el margen de un contratista. También lo convierte a usted en el constructor, con los riesgos del constructor: cada hueco de calendario entre dos oficios es suyo.

Qué preguntar antes de firmar

• ¿Bajo el contrato de quién estará cada oficio?
• Si sube el precio de un oficio, ¿quién paga?
• ¿Cuál es su número de licencia, y de qué clase?
• ¿Cómo se fijan sus honorarios, y alguna parte viene de alguien que no sea yo?
• ¿Con qué frecuencia tendré noticias suyas, y en qué forma?

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