Cómo leer un programa de obra, y qué preguntar cuando una fecha se mueve
Un programa de obra es una lista de promesas que dependen unas de otras. Leerlo es encontrar la promesa de la que espera todo lo demás.
Las barras no son el programa
Un programa suele dibujarse como barras sobre un calendario. Las barras importan menos que las líneas entre ellas: el tablarroca no puede empezar hasta que se inspeccione el aislamiento, el aislamiento no puede empezar hasta que se aprueben la plomería y la electricidad en bruto, y así hacia atrás hasta el permiso. Pida ver esos enlaces. Una gráfica sin enlaces es una lista de deseos.
Encuentre la ruta crítica
La ruta crítica es la cadena más larga de tareas que dependen una de otra. Un día perdido en ella es un día más para toda la obra. Otras tareas tienen holgura: pueden atrasarse un poco sin mover el final. Cuando su constructor le informe de un retraso, la primera pregunta es si está en la ruta crítica.
Estructura, luego plomería y electricidad en bruto, luego aislamiento y tablarroca, luego gabinetes y acabados: cada una espera a la anterior. Las ventanas se piden al inicio y no se necesitan hasta el tablarroca.
En la ruta críticaTiene holguraHolgura
Los pedidos de entrega larga marcan el ritmo
Las ventanas, las puertas exteriores, los gabinetes a la medida, algunos electrodomésticos y el azulejo de pedido especial pueden tardar más en llegar de lo que tarda en levantarse la estructura. Se piden pronto, con base en planos aprobados, y cada uno tiene detrás una fecha de decisión. Una elección hecha dos semanas tarde se vuelve un mes perdido en obra, porque el oficio que esperaba ya se fue a otro trabajo.
Las inspecciones son compuertas
El inspector de construcción aprueba las etapas en orden, y el trabajo no puede cubrirse hasta que su etapa esté firmada. En términos generales: cimentación antes del colado, estructura e instalaciones en bruto antes del aislamiento, aislamiento antes del tablarroca, y una final al terminar. Una inspección reprobada no es un desastre, pero hay que agendar otra, y los oficios que siguen esperan.
En esta costa, la revisión va primero
Antes de todo eso, el proyecto pasa por revisión de diseño y revisión de planos, y la ruta cambia según la localidad. En Montecito son el Condado y la Junta de Revisión Arquitectónica de Montecito. En Hope Ranch la asociación de propietarios revisa junto con el Condado. En Carpinteria y en la mayor parte de Summerland interviene un Permiso de Desarrollo Costero. Aquí la autorización tarda de seis semanas a nueve meses. Mueva una fecha de junta y vea el programa (en inglés).
El clima también tiene calendario
En el Condado, la nivelación entre el 1 de noviembre y el 15 de abril exige tener antes los controles de erosión. El concreto y la excavación avanzan más despacio en suelo mojado. Un programa que empieza el trabajo de terreno en enero debería mostrar días de clima.
Cinco preguntas cuando una fecha se mueve
- ¿Está en la ruta crítica?
- ¿Qué se mueve detrás, y cuánto?
- ¿Cambia el costo?
- ¿Qué decisión necesita de mí, y para cuándo?
- ¿Cuál es la nueva fecha de término, por escrito?
Respondemos esas preguntas en el informe escrito de cada viernes. Aquí hay un ejemplo.
Relacionado: cómo administramos un proyecto (en inglés), las siete fases y un representante del propietario que lea el programa por usted (en inglés).
Construido por Matt Newman. Con licencia desde 2001. Salt Lake City, Los Angeles, veinte años en esta costa, y personalmente en cada obra de AMN. Un solo nombre en el contrato. Su historia
Envíenos la dirección. Le diremos la verdad sobre ella.
Escríbala a purchasing@amnbuild.com. Matt la lee personalmente y responde en un plazo de dos días hábiles.
- El mismo díaMatt confirma que la recibió y señala cualquier faltante evidente.
- En un plazo de dos días hábilesUna lectura por escrito de su lote: jurisdicción, órganos de revisión, un orden de costo y la ruta del permiso.
- Después nada, a menos que usted lo pidaSin secuencia de seguimiento ni llamada de nadie más. La lectura es suya para conservarla.
CSLB 802739 · Clase B, Construcción General de Edificios · Con licencia y seguro · Garantía de mano de obra de dos años, por escrito